Laporan Polis & 'Kaveat'..

Print Screen dari iPhone



Seawal pagi tadi dah dapat sms dari Abang Izwan.. Abang angkat aku kat penang.. Dia ajukan pertanyaan berkenaan dengan RTM ** Refer to Magistrate**..


Pendahuluan


Sudah menjadi lumrah.. Apabila kita ingin menjual tanah.. Keuntungan dan tawaran yang lebih tinggi adalah menjadi sasaran utama.. Ali telah mengiklankan hasrat beliau untuk menjual tanah berkenaan.. Selang beberapa hari.. Ali telah dihubungi En Rizwan.. dengan menawarkan harga 100K.. Ali menyuarakan yang ia perlukan masa untuk berfikir.. Dalam tempoh berfikir itu.. Ali telah didatangi oleh En Nizam dengan menawarkan harga sebanyak 200K.. Harga berkenaan lebih tinggi daripada harga sebelum ini.. Dengan itu, Kata sepakat telah dicapai.. Ali telah membuat keputusan untuk menjual tanah miliknya itu kepada Nizam dengan harga 200K.



Permasalahan


Proses penjualan tanah tidak berjalan seperti yang dirancang.. Ini kerana.. Tanah berkenaan telah di'kaveat'kan oleh Rizwan.. Dimana dalam 'Kaveat' berkenaan menyatakan Ali telah bersetuju untuk menjual tanah berkenaan kepada Rizwan.. Ianya juga menyatakan bahawa Rizwan telah membayar wang pendahuluan bagi harga tanah berikut.. Ali terkejut kerana seingat beliau.. Ali tidak menerima sebarang transaksi pembelian tanah dan dia tidak pernah berjanji untuk menjualkan tanah berkenaan kepada Rizwan.. Ali membuat laporan polis kerana mempercayai ada unsur penipuan dan cuba memperbodohkan kerajaan dengan 'kaveat' palsu..



Kepentingan Laporan Polis


Dalam mana-mana situasi seperti kemalangan, kematian, kecurian atau apa jua keadaan. Laporan polis yang dibuat perlu JELAS.. Tujuan laporan dibuat.. Pihak / harta benda yang terlibat.. Fakta seperti masa, tarikh dan tempat kejadian.. Jika ianya untuk siasatan.. Penutup bagi laporan berkenaan perlulah seperti ini " Tujuan laporan ini dibuat adalah untuk siasatan pihak polis.. Sekian laporan saya.." dan sekiranya ianya adalah sebagai peringatan.. Ianya juga perlu dinyatakan seperti ini " Tujuan laporan ini dibuat adalah sebagai peringatan di masa akan datang. Sekian laporan saya".. Begitu juga dengan tuntutan insurans sekiranya terlibat dalam kemalangan.. Untuk kes di atas.. Ianya kurang jelas.. Laporan hanya menyatakan beliau mempercayai ada berlakunya penipuan dalam 'kaveat' yang dibuat oleh Rizwan.. dan disebabkan itu.. Pegawai penyiasat telah mengeluarkan nota "RTM" Refer to Magistrate..


RTM


Apabila RTM.. Kes ini hendaklah dihujahkan dihadapan Majistret.. Ali sebagai 'Plaintif' perlu membuktikan berlakunya penipuan terhadap 'kaveat' berkenaan.. Ali boleh melantik peguam sebagai wakilnya untuk mendakwa Rizwan.. Sekiranya terbukti penipuan berkenaan.. Majistret akan mengeluarkan perintah tangkapan ke atas Rizwan untuk mendapatkan keterangan beliau..



Apa itu 'Kaveat'??

'KAVEAT' bermaksud sekatan atau halangan.. Ianya adalah satu instrumen / alat / mekanisme yang disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga hartanah miliknya.

Terdapat 4 (empat) jenis kaveat berdasarkan Akta Kanun Tanah Negara 1965 ( Bab 19 Bahagian 1)

i) Kaveat Pendaftar - Kaveat yang didaftarkan oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik.. Menurut Seksyen 320.. Antara tujuan kaveat jenis ini adalah untuk melindungi hak-hak pemilik tertentu dan juga berkaitan dengan hak-hak kerajaan.. Ianya juga untuk menghalang dari perbuatan / urusniaga 'fraud' ataupun urus niaga yang tidak wajar..

ii) Kaveat Persendirian- Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hartanah tersebut.. (Seksyen 322)

iii) Kaveat Pemegang-Lien- Kaveat yang dimasukkan oleh seseorang individu atau sesebuah badan yang memegang dokumen Hakmilik Hartanah tersebut untuk tujuan tertentu contohnya sebagai cagaran untuk tujuan pinjaman bank.. (Seksyen 330)

iv) Kaveat Amanah- Kaveat ini dimasukkan oleh pendaftar ke atas mana-mana individu atau badan yang memegang amanah ke atas milikan tersebut.. (Seksyen 332)

Kesan Kaveat dari segi Undang-undang ?

Kesan dari segi undang-undang adalah apabila dimasukkan 'kaveat' ke atas sesuatu hartanah itu.. Ianya akan menghalang apa-apa jua urus niaga daripada berlaku seperti menjual.. menggadai atau menyewakan hartanah tersebut..

Bagaimana Kaveat Terbatal ?

'Kaveat' hanya akan terbatal apabila individu yang memasukkan kaveat itu menarik kembali kaveatnya ataupun apabila kaveat telah tamat tempoh.. Contohnya 'kaveat' persendirian ianya hanya bertahan selama 6 tahun..

Siapa boleh lakukan Kaveat ?

Suami / isteri.. Bank.. adik beradik.. adalah individu yang boleh melakukan 'kaveat'..

Mana-mana pihak yang merasakan dirinya ada kepentingan terhadap sesuatu hartanah.. Sama ada tanah atau bangunan.. Dia berhak untuk masukkan 'kaveat' bagi melindungi hak dan kepentingannya..

Sebagai contoh di atas.. Rizwan mendakwa telah membayar sejumlah wang untuk membeli tanah Ali.. Yang telah menyebabkan kesukaran kepada Ali untuk menjual tanahnya kepada pihak lain..

Sekiranya satu urusan pusaka belum selesai.. anda juga boleh melakukan 'kaveat' untuk mengelakkan sebarang salah laku pecah amanah..

Suami isteri yang sedang dalam proses cerai juga boleh memasukkan 'kaveat' bagi mengelakkan apa-apa transaksi.. sementara mahkamah memutuskan pembahagian harta sepencarian..

Selain itu.. pihak bank juga berhak memasukkan 'kaveat' sekiranya mendapati peminjam mencagarkan harta mereka untuk mendapatkan pinjaman.. Di situ terdapat kepentingan terhadap pihak yang meng'kaveat'kan hartanah itu..

Cara untuk Melakukan Kaveat

Cara untuk melakukan kaveat hanya perlu berurusan dengan pejabat tanah sahaja.. Memandangkan hartanah yang dikaveatkan tidak boleh dibuat sebarang urus niaga (jika kaveat tidak tamat tempoh atau ditarik balik)..

Oleh sebab itu, adalah suka untuk dinasihatkan agar anda perlu membuat semakan / carian persendirian di pejabat tanah sebelum membuat keputusan untuk membeli hartanah itu..

Kalau anda ingin membeli rumah lelong yang ada kaveat.. ia agak merumitkan keadaan kerana ia boleh tergadai semula.. untuk mengeluarkan kaveat ini.. ianya mengambil masa selama 2 bulan... sebab itu jika membeli rumah lelong.. tempoh masa diberikan 90 atau 120 hari.. Untuk permohonan mengeluarkan kaveat.. 

Sekiranya transaksi anda terhalang disebabkan wujudnya kaveat.. maka pemilik tanah atau mereka yang menentang kaveat itu perlu membawa perkara ini ke mahkamah dan mendapatkan perintah mahkamah untuk menyelesaikan isu kewujudan kaveat di atas hartanah tersebut.. Dalam hal ini.. anda dinasihatkan untuk melantik peguam bagi mewakili anda.. (seperti kes di atas)..

Harus diingat!! Peguam yang anda lantik untuk mengendalikan Perjanjian Jual Beli anda hanya akan mengendalikan Perjanjian Jual Beli dan / atau untuk mengendalikan pindah milik hartanah yang anda beli.. Sekiranya ada masalah mengenai isu kaveat, anda boleh melantik peguam yang sama untuk mengendalikan isu kaveat ini (sekiranya peguam tersebut bersetuju) atau anda boleh melantik peguam lain.. Ini bermakna ada anda perlu menanggung kos guaman secara berasingan dalam hal ini.. Kos guaman dalam hal ini adalah berbeza.. bergantung kepada peguam / firma yang mengendalikan perkara ini.. Untuk mengelakkan sebarang masalah, adalah lebih baik jika anda mendapatkan “quotation” sebelum melantik peguam mewakili anda..

p/s: sekiranya anda mempunyai sebarang kemusykilan.. boleh hubungi mana-mana pejabat peguam atau mana-mana cawangan Jabatan Bantuan Guaman untuk mendapatkan penjelasan yang lebih lanjut..